Niejednokrotnie zdarza się, że drogi małżonków rozchodzą się, a wtedy trzeba zastanowić się, jak dokonać podziału zgromadzonego do tej pory wspólnego majątku. Jednym z najbardziej kosztownych składowych majątku wspólnego, jest zazwyczaj posiadanie wspólnego mieszkania. Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy małżonkami zostaje zawiązana współwłasność majątkowa, za wyjątkiem sytuacji, kiedy para podpisała intercyzę przedmałżeńską jeszcze przed zawarciem związku. Natomiast jeżeli intercyza nie została podpisana, wtedy majątek dzieli się na wspólny i osobisty.
Generalnie podział mieszkania, tj. majątku wspólnego zasadniczo następuje po ustaniu współwłasności, a podstawą żeby uzyskać rozdzielność majątkową jest rozwód bądź sądowe orzeczenie separacji. Pamiętajmy, że mieszkanie po rozwodzie nie musi podlegać podziałowi. Dzieje się tak w sytuacji, jeżeli nieruchomość stanowi odrębną własność majątkową jednego z małżonków i nie może być uznawane za własność wspólną.
Jak wskazano powyżej, występuje szereg wątpliwości, co w sytuacji z nieruchomością wspólną po rozwodzie. Jednakże, niemałe problemy występują również, kiedy nieruchomość wspólna została przekazana w spadku po stracie bliskiej osoby lub kogoś z dalszej rodziny. Powstaje wówczas wiele pytań odnośnie dziedziczenia nieruchomości. Stan prawny nieruchomości znajdującej się w spadku zawsze wymaga uregulowania, a zmianę właściciela należy wpisać do księgi wieczystej. Często spadkobiercami jest kilka osób, które stają się współwłaścicielami nieruchomości. Natomiast, jeżeli nie korzystają oni wspólnie z nieruchomości to przeważnie chcą dokonać sprzedaży nieruchomości, bądź też uzyskać spłatę swojego udziału od osoby, która chce taką nieruchomość zachować.
W tym miejscu należy wskazać, iż definicję nieruchomości odnaleźć można w art. 46 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu:
„(…) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”
Zgodnie z powyższym, nieruchomościami mogą być działki gruntu bez zabudowy, działki gruntu zarówno z budynkami mieszkalnymi, np. dom wolnostojący, jak i niemieszkalnymi (garaż), a także nieruchomości budynkowe (nieruchomości, na których ustanowione jest użytkowanie wieczyste), czy też nieruchomości lokalowe (samodzielne lokale mieszkalne, np. w bloku wielorodzinnym). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zmiana przepisów od stycznia 2019 r.
Przed 1 stycznia 2019 r. sprzedaż odziedziczonych nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia łączyła się z obowiązkiem zapłaty podatku od uzyskanego w ten sposób dochodu. Natomiast obecnie, wielu właścicieli odziedziczonych mieszkań nie musi czekać 5 lat, by sprzedać je i uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Z początkiem 2019 r. zostały wprowadzone nowe przepisy podatkowe, które zmieniają sposób obliczania okresu, po upływie którego można zbyć nieruchomość bez konieczności rozliczania się z organem skarbowym. Warto zaznaczyć, że nabycie w drodze spadkobrania nieruchomości następuje z chwilą otwarcia spadku, a zatem z chwilą śmierci spadkodawcy. Ponadto, osoby będące wdowcami, czy też po rozwodzie mogą sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego bądź też wybudowania w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, a nie tak jak wcześniej można było, dopiero od dnia śmierci małżonka lub rozwodu.
Potwierdzeniem powyższych kwestii jest wydana interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 sierpnia 2019 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.224.2019.1.DW, w której wskazał iż:
„w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Mówi o tym art. 10 ust. 6 ustawy o PIT. Organ podatkowy wyjaśnił, że w tym przypadku datą nabycia mieszkania będzie jego zakup do ustawowej wspólności majątkowej. Będzie to zatem lipiec 2000 r. W związku z powyższym pięcioletni okres uprawniający do zwolnienia upłynął już 31 grudnia 2005 r. Planowana sprzedaż nieruchomości po dokonaniu podziału majątku wspólnego nie będzie więc stanowić źródła przychodu”.
W związku z zebranymi informacjami, dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych. Co więcej, można skorzystać ze zwolnienia, w sytuacji gdy uzyskany przychód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych i wynosi on trzy lata od 1 stycznia 2019 r.
W polskim orzecznictwie występuje szereg korzystnych interpretacji w tej tematyce. Kolejną z nich jest interpretacja DKIS z dnia 26 lipca 2019 r. o sygn. 0113-KDIPT3.4011.298.2019.1.ASZ, która w swoim stanie faktycznym przedstawia mężczyznę, który rozwiódł się z żoną i zamierzał sprzedać mieszkanie stanowiące kiedyś ich wspólną własność. W związku z tym, iż zostało ono zakupione przez małżonków już w 2005 r., nie musi wykazywać przychodu z transakcji.
Wprowadzona nowelizacja ustanowiła również korzystne zmiany dla spadkobierców. Mianowicie, od końca 2018 r. było tak, że 5-letni okres posiadania mieszkania liczył się od dnia nabycia spadku, a w konsekwencji dużo ciężej było skorzystać ze zwolnienia z PIT. Natomiast od 1 stycznia 2019 r. powyższy termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Dzięki temu spadkobierca może dużo szybciej sprzedać mieszkanie bez uiszczania podatku.
Opłaty dotyczące nieruchomości
Niezwykle ważną kwestią jest pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przede wszystkim służą temu uzyskiwane pożytki i inne przychody z nieruchomości. Właściciele lokali ponoszą wydatki oraz wszelkie ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach, czy też innych przychodach z nieruchomości wspólnej. W myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, wydatki i ciężary te ponoszone są co do zasady w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej. Wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zwane jako koszy zarządu, zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali. Jak wskazał Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 4 lipca 2019 r. o sygn. akt: IX Ca 245/19:
„Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości, a właściciele lokali w stosunku do ich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.
Opłaty, które są niezależne od faktycznego zamieszkiwania to między innymi podatek od nieruchomości oraz czynsz na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Nie obciąża się natomiast osoby, która nie zamieszkuje danej nieruchomości takimi kosztami jak: opłaty za media, których wysokość zależy od faktycznego zużycia, m.in. opłaty za wodę, prąd, gaz czy też wywóz nieczystości.
Zatem, jeżeli powyższe opłaty za media były dokonywane wyłącznie przez małżonka faktycznie zamieszkującego w nieruchomości wspólnej, to nie rozlicza się ich w postępowaniu o podział majątku. Oczywiście, nie dotyczy to opłat za podatek od nieruchomości czy czynsz mieszkaniowy na rzecz spółdzielni, ponieważ mogą one podlegać rozliczeniu, jeśli były płacone tylko przez jednego małżonka.
Natomiast co do kwestii odziedziczenia nieruchomości w spadku, to opłaceniu będzie podlegał podatek od spadków i darowizn, który uwzględnia wartość odziedziczonej nieruchomości. W określonych w ustawie przypadkach, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która polega na tym, iż w sytuacji nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia – nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Zatem, otrzymanie nieruchomości w spadku nakłada na spadkobiercę obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu, w tym należnego czynszu, począwszy od chwili śmierci spadkodawcy.
Korzystanie przez jednego ze współwłaściciela z nieruchomości
Należy pamiętać, że w przypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej, a także do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem oraz korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Mówi o tym art. 206 Kodeksu cywilnego. Wskutek rozwodu ustała wspólność majątkowa między dłużnikiem a jego małżonkiem z nieruchomości stanowiącej wspólność majątkową małżeńską.
Bardzo często występującą sytuacją jest fakt, iż jeden z małżonków po rozwodzie w całości korzysta z nieruchomości, wchodzącej w skład majątku wspólnego. Jeżeli jedna ze stron zostanie pozbawiona możliwości korzystania ze swojego majątku, to wówczas przysługuje mu wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Roszczenie to można dochodzić w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego.
W momencie, kiedy współwłaściciel pozbawia innego współwłaściciela posiadania narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn.. akt III CZP 9/06). Powyższa teza odnosi się również do współkorzystania z nieruchomości przez byłych małżonków.
Odnosząc się do wynagrodzenia za korzystanie ze wspólnej nieruchomości, przysługuje wówczas, gdy drugi małżonek bezprawnie uniemożliwia korzystanie z niej. Konieczne jest udowodnienie, że doszło do bezprawnego pozbawienia posiadania. Roszczenia współwłaściciela pozbawionego możliwości do korzystania z rzeczy wspólnej jest zasadne bez względu na to, czy współwłaściciel domaga się zapłaty określonej sumy pieniężnej, czy też chce zostać dopuszczony do użytkowania nieruchomości.
W sytuacji, kiedy współwłaściciel samodzielnie korzysta z nieruchomości i nie chce się porozumieć z osobą, której odbierany jest zysk, może złożyć pozew do sądu. Ponadto sąd może orzec o przyznaniu nieruchomości na własność jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli, ale ze zobowiązaniem do spłaty pozostałych. Co więcej, sąd może także znieść współwłasność poprzez egzekucyjną sprzedaż, a podział uzyskanych środków ustanowić między dotychczasowych współwłaścicieli. W konsekwencji tego, środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną podzielone stosownie do wielkości udziałów.