Co zrobić, gdy najemca nie płaci i nie chce opuścić mieszkania?

Istotą umowy najmu lokalu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania do korzystania najemcy nieruchomości, w zamian za co będzie otrzymywać czynsz każdego miesiąca o ustalonej wcześniej wysokości. Niestety, jak wynika ze statystyk, problemy z płatnością czynszu dotknęły wielu wynajmujących. Co więcej, liczba zawieranych umów najmu lokalu bardzo często kończy się w sądzie i to właśnie z powodu zalegania przez najemców z czynszem. Sytuacja, w której najemca nie płaci czynszu najmu jest bardzo często spotykana, dlatego tak ważne jest, aby wiedzieć, jak najlepiej zabezpieczyć się, kiedy dotknie nas ten problem. Trzeba być przygotowanym na sytuację, w której najemca okaże się nieuczciwy i nierzetelny.

W momencie, kiedy decydujemy się wynająć komuś mieszkanie, to nigdy nie mamy pewności, kim jest najemca, czy będzie opłacał czynsz oraz jak będzie układała się nasza współpraca w przyszłości. Może się okazać, że najemca bądź świadomie bądź to z przyczyn nieprzewidzianych nie będzie płacił czynszu. Panująca w Polsce, jak i na świecie epidemia koronawirusa spowodowała, że najemcy mieszkań mają ogromne problemy z opłacaniem czynszu najmu. Pamiętajmy jednak, że trwająca pandemia nie oznacza zawieszenia obowiązujących przepisów, choć specustawa w pewien sposób je modyfikuje. Wprowadzone regulacje prawne unormowały te kwestie poprzez blokowanie możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela, a także podnoszenia wysokości czynszu.

Termin płatności czynszu

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Do najważniejszych elementów umowy najmu należy oznaczenie stron, przedmiotu najmu i okresu, na jaki została zawarta umowa i oczywiście wysokość czynszu najmu, który najemca zobowiązał się płacić wynajmującemu w zamian za prawo do oddania do dyspozycji mieszkania.

Uregulowania dotyczące terminu płatności czynszu, a także sposobu jego zapłacenia, bez wątpienia powinny znaleźć się w sporządzonej umowie najmu, aby można było skrupulatnie przestrzegać ustalonych wspólnie wytycznych. Zatem, jeżeli ustalono w umowie, iż termin ten przypada na 10-ty dzień miesiąca, to do tego dnia powinniśmy otrzymać pieniądze. Oczywiście, pamiętając o wyjątku, iż termin płatności czynszu przypada na sobotę lub dzień ustawowo uznany za wolny od pracy, to w myśl art. 115 Kodeksu Cywilnego, termin upływa w następnym dniu roboczym.

Zaleganie z czynszem

Jeżeli zdarzy się, że czynsz nie zostanie uiszczony na czas, ale zapłata nastąpi w krótkim czasie, wówczas nie powinno stać się to powodem do zmartwień. Natomiast, jeśli relacja pomiędzy wynajmującym a najmującym nie jest właściwa i najemca popada w zwłokę z opłatami, to sugeruje się już pierwszego dnia po terminie zadzwonić do najemcy i zapytać o powód braku płatności.

W sytuacji, gdyby taka zwłoka wciąż się wydłużała, to najlepszym rozwiązaniem jest wystosowanie wezwania do zapłaty w formie pisemnej, wysyłając listem poleconym z zaznaczeniem terminu, w jakim lokator ma uregulować zaległości. Należy pamiętać, iż w przypadku problemów z lokatorem, wynajmujący nie ma całkowitej swobody w działaniu, bowiem próby usunięcia lokatorów na własną rękę mogą wiązać się z negatywnymi konsekwencjami.

Kolejnym sposobem w „walce” z niepłacącymi najemcami jest również prawo zastawu na rzeczach ruchomych. Warto zaznaczyć, że wynajmującemu przysługuje zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu przez najemcę, czy też przez osoby, które należą do jego rodziny i mieszkają razem z nim. Jest to o tyle dobry pomysł, bowiem może pomóc odzyskać zaległy czynsz w toku postępowania egzekucyjnego, w sytuacji kiedy najemca okaże się niewypłacalny.

W myśl art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia.  Przepis ten potwierdza, iż odsetki mogą być naliczane między innymi za zaległości wynikające z niepłacenia czynszu. Co więcej, odsetki mogą być naliczane również od zaległości z tytułu innych opłat, jak chociażby rozliczenia za media.

Oczywiście można również dochodzić swych roszczeń przed sądem z tytułu zaległego czynszu wraz z odsetkami. Warto zaznaczyć, iż roszczenia te, jeśli nie przekraczają kwoty 20.000 zł, wówczas rozpoznawane są w postępowaniu uproszczonym. Natomiast najczęściej wybieranym rozwiązaniem w kwestii zalegania z czynszem, jest wypowiedzenie umowy najmu, co szerzej zostanie omówione poniżej.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli osoba, która wynajmuje mieszkanie i nie płaci czynszu, to właściciel w pierwszej kolejności powinien wypowiedzieć umowę najmu. Wynajmujący może tak postąpić w przypadku, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, a także wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących opłat. Jednakże takie wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W związku z tym, musi upłynąć zarówno trzeci termin płatności, następnie miesięczny termin od odebrania przez lokatora uprzedzenia bądź ostatniego dnia, w którym mógł on podjąć korespondencję. Następnie od odebrania przez najemcę wypowiedzenia musi upłynąć co najmniej jeden miesiąc kalendarzowy. Dodatkowo, jest również możliwe wypowiedzenie w sytuacji, w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu, ale jego zaległości odpowiadają już w sumie kwocie czynszu za trzy pełne okresy płatności.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony, jeżeli najemca:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• zalega z czynszem i innymi opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności,
• zaniedbuje obowiązki, wyrządza szkodę, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku,
• oddaje lokal do bezpłatnego użytkowania lub podnajmuje osobie trzeciej bez zgody wynajmującego,
• nie przestrzega zasad współżycia społecznego i jest uciążliwy dla innych mieszkańców.

Natomiast, co do umowy zawartej na czas określony, to można ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia wskazanych w umowie. Jednakże, jeśli umowa wprost nie zakreśla żadnego terminu, to w takim przypadku nie możemy jej wypowiedzieć przed terminem zakończenia. W związku z tym, jeżeli któraś ze stron chce zakończyć umowę, w pierwszej kolejności powinno dojść do spokojnej rozmowy w kwestii rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Dopiero następnym krokiem powinno być wypowiedzenie umowy.

Eksmisja najemcy z mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. W momencie, kiedy lokator otrzyma wypowiedzenie, musi wydać mieszkanie jego właścicielowi. Natomiast, jeśli do tego nie dojdzie, wynajmujący będzie zmuszony do rozpoczęcia postępowania, które prowadzi do eksmisji. Żądać opuszczenia lokalu można tylko od takiego najemcy, z którym przestała obowiązywać umowa najmu, czyli upłynął okres jej obowiązywania bądź została ona wypowiedziana.

Na podstawie prawomocnego wyroku sądu eksmisję najemcy przeprowadza komornik, który wzywa lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeżeli jednak, lokator po upłynięciu tego terminu, nadal zajmuje mieszkanie, wówczas komornik przystępuje do eksmisji, czyli opróżnienia lokalu zarówno z osób, jak i rzeczy.

Warto zwrócić uwagę na to, że w momencie, kiedy najemcy nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z eksmisją do czasu, gdy gmina na wniosek komornika, wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie. Potwierdzają to przepisy prawne zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co więcej, policja nie pomoże właścicielowi w usunięciu zadłużonego lokatora, jeżeli pomimo zakończenia umowy, lokator nie chce opuścić lokalu. Wtedy, jak już wspomniano wyżej – konieczne jest założenie sprawy w sądzie o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. W takiej sytuacji, właściciel musi zaczekać, aż gmina znajdzie dla najemcy nowy lokal albo zapewni odpowiednie pomieszczenie zastępcze.

Miejmy również na uwadze, iż wyroków sądowych, które nakazują opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Pamiętajmy również, że właściciel może ubiegać się o odszkodowanie od osoby, która zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Wówczas, odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki wynajmujący mógłby otrzymać za wynajmowanie mieszkania przez nieuczciwego lokatora.

Zaleganie z czynszem a koronawirus

W dobie pandemii koronawirusa wielu właścicieli spotyka się z problemem niepłacących najemców, którzy borykają się z utratą płynności finansowej.  Na sytuację na rynku najmu w dużej mierze wpłynęły przepisy wprowadzone 31 marca 2020 r. w ramach tzw. tarczy antykryzysowej. Wprowadziły one możliwość jednostronnego przedłużenia umowy najmu bez zgody właściciela. Najemca, chcąc skorzystać z tego udogodnienia musi przede wszystkim nie zalegać z czynszem, ani z innymi opłatami za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, a także nie posiadać prawa do innego lokalu mieszkalnego w tej samej bądź pobliskiej miejscowości. Najemca w takiej sytuacji musi jedynie powiadomić właściciela o chęci przedłużenia umowy, żeby została ona automatycznie przedłużona na dotychczasowych warunkach do dnia 30 czerwca 2020 r.

Należy również podkreślić, iż wprowadzona specustawa uniemożliwia wypowiedzenie umowy do końca czerwca 2020 roku. Natomiast co do już wypowiedzianych umów blokuje wypowiedzenie pod warunkiem, że najemca złoży wynajmującemu oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Ponadto wprowadzone regulacje prawne uniemożliwiają właścicielowi do końca czerwca 2020 roku podnoszenie wysokości czynszu. Pamiętajmy również, iż kwarantanna jednego z domowników daje podstawę do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.

Oczywiście, powyższe uregulowania nie chronią lokatorów, którzy łamią warunki umowy, np. demolując mieszkanie. Dobrym rozwiązaniem będzie również wykorzystanie części kaucji jako uzupełnienie wpłaty za dany miesiąc.

Podsumowanie

Ludzie nie zawsze są uczciwi i rzetelni. Podpisując umowę najmu, wynajmujący zazwyczaj nie wie, kim jest lokator i jak będzie przebiegała współpraca pomiędzy nimi. Brak płatności czynszu przez najemców jest odwiecznym problemem właścicieli. Jednakże, w takich sytuacjach nie należy ulegać emocjom, tylko na chłodno przeanalizować wszystkie możliwe rozwiązania. Jak wspomniano powyżej, istnieje wachlarz możliwości, aby uchronić się przez brakiem uiszczania czynszu, a można w dużej mierze zapewnić to sobie, jeszcze przed zawarciem umowy najmu. Tym bardziej, iż ustawodawca wyszedł z założenia, że nikogo nie można pozbawić dachu nad głową. Niepłacenie przez najemcę czynszu, doprowadza do tego, iż wynajmujący wpada w poważne problemy finansowe. Bezsprzecznie należy przyznać, iż w polskim systemie prawnym brakuje odpowiedniej i dogłębnej regulacji, która chroniłaby lepiej interesy właścicieli, aniżeli jest to obecnie.